房市或出現(xiàn)價(jià)格亂戰(zhàn)—恒大降價(jià)系列之三(2)

作者: fnrkv  2010-05-11 21:01 [查查吧]:m.ytshengsheng.cn

二三線城市消化泡沫能力遠(yuǎn)比一線城市小

還應(yīng)該看到的是,盡管一線城市的房?jī)r(jià)泡沫比二三線城市要高,但由于二三線城市市場(chǎng)對(duì)泡沫的自身消化能力遠(yuǎn)比一線城市要小,而且二三線城市的需求剛性不如一線城市,二三線城市大量存在的中小型開(kāi)發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力不如一線城市的大中型開(kāi)發(fā)商,因此,本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為,二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),可能要遠(yuǎn)不一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“脆弱”。

而且,對(duì)中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,往往只得采取跟隨大中型開(kāi)發(fā)商的策略,尤其在產(chǎn)品策略、價(jià)格策略等方面。當(dāng)大中型開(kāi)發(fā)商帶頭大幅度降價(jià)促銷(xiāo)時(shí),中小型開(kāi)發(fā)商往往會(huì)群起而效仿著降價(jià)促銷(xiāo)。而且,相比于大中型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),中小型開(kāi)發(fā)商往往容易做出決策反應(yīng),甚至可能會(huì)采取比中小型開(kāi)發(fā)商更大幅度的降價(jià)辦法,以促進(jìn)銷(xiāo)售,參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

再則,由于此前二三線城市普遍被視為相對(duì)一線城市的價(jià)格“洼地”,導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)投資紛紛進(jìn)入二三線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,地方政府也賣(mài)出大量的土地,而另一方面又受到需求相對(duì)有限的限制,因此,將來(lái),一些二三線城市還將面臨由存量過(guò)剩和即將有在建或已立項(xiàng)項(xiàng)目形成大量新增量造成的供大于求的問(wèn)題。

這樣來(lái)看,相比于一線城市而言,一些二三線城市可能更容易受到市場(chǎng)整體調(diào)整的沖擊,房?jī)r(jià)調(diào)整的周期可能會(huì)更長(zhǎng)。當(dāng)遇到恒大地產(chǎn)等大中型開(kāi)發(fā)商帶頭大幅度降價(jià)促銷(xiāo)的沖擊時(shí),一些二三線城市市場(chǎng)可能更容易受到影響,受到的影響力或更大。一些中小型開(kāi)發(fā)商,可能會(huì)更快地做出降價(jià)促銷(xiāo)的反應(yīng)。

 

價(jià)格戰(zhàn)將加劇市場(chǎng)分化

一些二三線城市,相比于一線城市而言,由于需求相對(duì)有限,市場(chǎng)供求形勢(shì)嚴(yán)峻,而土地及建造、管理費(fèi)用等成本相對(duì)較低,更由于普遍存在大量的中小型開(kāi)發(fā)商,因此,可能在不久的將來(lái)就迎來(lái)幅度更大的降價(jià)促銷(xiāo)潮。甚至,由于此前房?jī)r(jià)上漲過(guò)久過(guò)多,給降價(jià)留下了不小的空間,再因多數(shù)人預(yù)期此次市場(chǎng)調(diào)整的周期不會(huì)很短,因此,在巨大的可降價(jià)空間和對(duì)市場(chǎng)恐懼及部分開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)行為等因素的綜合作用下,在一些城市,不排除出現(xiàn)價(jià)格亂戰(zhàn)的可能。

經(jīng)驗(yàn)告訴人們,當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)的問(wèn)題積累太多太久,終有可能出現(xiàn)爆發(fā)式釋放,以修補(bǔ)市場(chǎng),矯枉過(guò)正。在市場(chǎng)形成了價(jià)格下降空間大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)等普遍性預(yù)期的大勢(shì)下,當(dāng)有影響力的數(shù)家大中型開(kāi)發(fā)商帶頭大幅度降價(jià),一旦有為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商群起展開(kāi)大幅度降價(jià)促銷(xiāo)的價(jià)格戰(zhàn),那么,房?jī)r(jià)下降的最后形勢(shì)往往難以控制,或不能按照一些人所意愿的軌跡變化。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為,價(jià)格戰(zhàn)的最后結(jié)果,也許一時(shí)難以過(guò)早地做出評(píng)判。

如今,恒大地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)所有的樓盤(pán)統(tǒng)一進(jìn)行85折降價(jià)促銷(xiāo),由于目前的高價(jià)位市場(chǎng)和市場(chǎng)相關(guān)方面因素的心理已經(jīng)相當(dāng)脆弱,因此,接下來(lái),在一些城市的一些樓盤(pán),也許就會(huì)出現(xiàn)84折降價(jià)促銷(xiāo),還可能出現(xiàn)75折或65折降價(jià)促銷(xiāo),甚至不排除出現(xiàn)58折或更大幅度降價(jià)促銷(xiāo)的可能。這種情況,可能出現(xiàn)在一線城市的某些樓盤(pán),也可能出現(xiàn)在二三線城市的某些樓盤(pán),還可能出現(xiàn)在更低級(jí)別城市(如部分過(guò)熱的非省會(huì)地級(jí)城市乃至縣城)的某些樓盤(pán)。

應(yīng)該說(shuō),當(dāng)房?jī)r(jià)下降成為大勢(shì)、市場(chǎng)步入深度調(diào)整之后,本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為,對(duì)一些城市而言,需要防止出現(xiàn)價(jià)格亂戰(zhàn)的可能,以免對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展造成不必要的傷害。

當(dāng)然,還要看到的是,隨著市場(chǎng)步入深度調(diào)整通道,房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降預(yù)期,當(dāng)新的大幅度降價(jià)潮開(kāi)始后,未來(lái)的市場(chǎng)分化也將加劇。市場(chǎng)分化的結(jié)果很可能是,不但不同城市之間存在區(qū)別,而且,即便是在同一城市,不同類(lèi)別產(chǎn)品或不同樓盤(pán)項(xiàng)目之間的區(qū)別或很大。此外,開(kāi)發(fā)商也將加劇分化,市場(chǎng)將出現(xiàn)殘酷的洗牌,有的或能抓住新的調(diào)整機(jī)會(huì)獲得發(fā)展,擴(kuò)大市場(chǎng)份額,而有些則可能因不能抓住機(jī)會(huì)而萎縮,甚至可能被淘汰出局……
 

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