房市或出現(xiàn)價(jià)格亂戰(zhàn)—恒大降價(jià)系列之三(2)

二三線城市消化泡沫能力遠(yuǎn)比一線城市小

還應(yīng)該看到的是，盡管一線城市的房?jī)r(jià)泡沫比二三線城市要高，但由于二三線城市市場(chǎng)對(duì)泡沫的自身消化能力遠(yuǎn)比一線城市要小，而且二三線城市的需求剛性不如一線城市，二三線城市大量存在的中小型開(kāi)發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力不如一線城市的大中型開(kāi)發(fā)商，因此，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能要遠(yuǎn)不一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“脆弱”。

而且，對(duì)中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，往往只得采取跟隨大中型開(kāi)發(fā)商的策略，尤其在產(chǎn)品策略、價(jià)格策略等方面。當(dāng)大中型開(kāi)發(fā)商帶頭大幅度降價(jià)促銷(xiāo)時(shí)，中小型開(kāi)發(fā)商往往會(huì)群起而效仿著降價(jià)促銷(xiāo)。而且，相比于大中型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，中小型開(kāi)發(fā)商往往容易做出決策反應(yīng)，甚至可能會(huì)采取比中小型開(kāi)發(fā)商更大幅度的降價(jià)辦法，以促進(jìn)銷(xiāo)售，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

再則，由于此前二三線城市普遍被視為相對(duì)一線城市的價(jià)格“洼地”，導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)投資紛紛進(jìn)入二三線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，地方政府也賣(mài)出大量的土地，而另一方面又受到需求相對(duì)有限的限制，因此，將來(lái)，一些二三線城市還將面臨由存量過(guò)剩和即將有在建或已立項(xiàng)項(xiàng)目形成大量新增量造成的供大于求的問(wèn)題。

這樣來(lái)看，相比于一線城市而言，一些二三線城市可能更容易受到市場(chǎng)整體調(diào)整的沖擊，房?jī)r(jià)調(diào)整的周期可能會(huì)更長(zhǎng)。當(dāng)遇到恒大地產(chǎn)等大中型開(kāi)發(fā)商帶頭大幅度降價(jià)促銷(xiāo)的沖擊時(shí)，一些二三線城市市場(chǎng)可能更容易受到影響，受到的影響力或更大。一些中小型開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)更快地做出降價(jià)促銷(xiāo)的反應(yīng)。

價(jià)格戰(zhàn)將加劇市場(chǎng)分化

一些二三線城市，相比于一線城市而言，由于需求相對(duì)有限，市場(chǎng)供求形勢(shì)嚴(yán)峻，而土地及建造、管理費(fèi)用等成本相對(duì)較低，更由于普遍存在大量的中小型開(kāi)發(fā)商，因此，可能在不久的將來(lái)就迎來(lái)幅度更大的降價(jià)促銷(xiāo)潮。甚至，由于此前房?jī)r(jià)上漲過(guò)久過(guò)多，給降價(jià)留下了不小的空間，再因多數(shù)人預(yù)期此次市場(chǎng)調(diào)整的周期不會(huì)很短，因此，在巨大的可降價(jià)空間和對(duì)市場(chǎng)恐懼及部分開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)行為等因素的綜合作用下，在一些城市，不排除出現(xiàn)價(jià)格亂戰(zhàn)的可能。

經(jīng)驗(yàn)告訴人們，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)的問(wèn)題積累太多太久，終有可能出現(xiàn)爆發(fā)式釋放，以修補(bǔ)市場(chǎng)，矯枉過(guò)正。在市場(chǎng)形成了價(jià)格下降空間大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)等普遍性預(yù)期的大勢(shì)下，當(dāng)有影響力的數(shù)家大中型開(kāi)發(fā)商帶頭大幅度降價(jià)，一旦有為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商群起展開(kāi)大幅度降價(jià)促銷(xiāo)的價(jià)格戰(zhàn)，那么，房?jī)r(jià)下降的最后形勢(shì)往往難以控制，或不能按照一些人所意愿的軌跡變化。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，價(jià)格戰(zhàn)的最后結(jié)果，也許一時(shí)難以過(guò)早地做出評(píng)判。

如今，恒大地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)所有的樓盤(pán)統(tǒng)一進(jìn)行85折降價(jià)促銷(xiāo)，由于目前的高價(jià)位市場(chǎng)和市場(chǎng)相關(guān)方面因素的心理已經(jīng)相當(dāng)脆弱，因此，接下來(lái)，在一些城市的一些樓盤(pán)，也許就會(huì)出現(xiàn)84折降價(jià)促銷(xiāo)，還可能出現(xiàn)75折或65折降價(jià)促銷(xiāo)，甚至不排除出現(xiàn)58折或更大幅度降價(jià)促銷(xiāo)的可能。這種情況，可能出現(xiàn)在一線城市的某些樓盤(pán)，也可能出現(xiàn)在二三線城市的某些樓盤(pán)，還可能出現(xiàn)在更低級(jí)別城市（如部分過(guò)熱的非省會(huì)地級(jí)城市乃至縣城）的某些樓盤(pán)。

應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)下降成為大勢(shì)、市場(chǎng)步入深度調(diào)整之后，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，對(duì)一些城市而言，需要防止出現(xiàn)價(jià)格亂戰(zhàn)的可能，以免對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展造成不必要的傷害。

當(dāng)然，還要看到的是，隨著市場(chǎng)步入深度調(diào)整通道，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降預(yù)期，當(dāng)新的大幅度降價(jià)潮開(kāi)始后，未來(lái)的市場(chǎng)分化也將加劇。市場(chǎng)分化的結(jié)果很可能是，不但不同城市之間存在區(qū)別，而且，即便是在同一城市，不同類(lèi)別產(chǎn)品或不同樓盤(pán)項(xiàng)目之間的區(qū)別或很大。此外，開(kāi)發(fā)商也將加劇分化，市場(chǎng)將出現(xiàn)殘酷的洗牌，有的或能抓住新的調(diào)整機(jī)會(huì)獲得發(fā)展，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，而有些則可能因不能抓住機(jī)會(huì)而萎縮，甚至可能被淘汰出局……