作者: 賈旦村 2010-05-11 21:17 [查查吧]:m.ytshengsheng.cn
房地產(chǎn)市場進(jìn)入第二階段,第一階段是成交量急劇下降,第二階段是試探性降價,第三階段是價格全面下挫,直到投資價格向消費價格回歸。
5月6日,恒大地產(chǎn)在香港宣布,集團(tuán)旗下所有產(chǎn)品將全線打折,以85折對外銷售。這是樓市新政以來,第一個有大動作的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此前已有開發(fā)商試探性降價。據(jù)統(tǒng)計,從今年4月至今,上海共有近四十個樓盤打出折扣讓利消息,其中涉及綠地集團(tuán)五個樓盤,最高折扣為8.8折,房價由此回歸至去年年底的水平。保利樓盤“湖畔陽光苑”位列其中。雖然多數(shù)開發(fā)商表示不打算“跟風(fēng)”,但在高負(fù)債率、低杠桿率的影響下,受到現(xiàn)金流嚴(yán)峻考驗的開發(fā)商將不得不促銷回籠資金。除非他們在土地款、開發(fā)時間、購房預(yù)收資金??顜舻确矫媸艿降胤秸c銀行的特殊照顧。
在投資市場,房地產(chǎn)作為投資品受風(fēng)險收益規(guī)律控制,基本與供需關(guān)系無關(guān)。但供求關(guān)系決定房價的言論四處流傳,甚至連住建部副部長齊驥5月6日在接受采訪時都表示,“部分城市房價上漲過快的主要原因是供求矛盾突出,其中,不合理的需求占了比較大的比重。當(dāng)然,這些城市的房價過快上漲也與一些地方和部門認(rèn)識不到位、落實調(diào)控政策不力等原因有關(guān)”。
房地產(chǎn)市場果真由供求關(guān)系決定嗎?這是最大的謊言。來看個簡單的例子。
2009年上海樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求。根據(jù)易居中國的數(shù)據(jù),上海商品住宅(剔除配套房、經(jīng)適房)的成交量比2008年翻了一番,從900萬平米左右上升到1800萬平米左右,未能超過2007年的2090萬平米左右。成交量大幅上升的結(jié)果是,2009年除9月外,基本每個月都供不應(yīng)求。這種情況直到今年一季度仍未徹底改觀,3月份由于新政預(yù)期,買賣雙方急于出手購房,導(dǎo)致成交量與均價均大幅增長。根據(jù)漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)3月份全市商品住宅市場供應(yīng)量為79.53萬平米,環(huán)比2月大增239.3%,成交量為76.88萬平米,環(huán)比上月增加132.94%,經(jīng)過1、2月底市場探底觀望后,
但4月份出現(xiàn)了根本逆轉(zhuǎn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年4月上海樓市出現(xiàn)2009年1月以來首次供過于求的局面。2010年4月上海商品住宅成交面積為102萬平方米,比3月上漲了27.50%,比2009年4月大幅減少了42.32%。樓市在2009年1月至今首次出現(xiàn)明顯的供大于求。4月逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象不僅在上海,在北京、深圳等一線城市同時出現(xiàn)。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,4月30日北京二手房存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高的21295套,相比樓市新政前的14號上漲了18.9%。而據(jù)北京中原三級市場研究部提供給本報記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在4月14日以后的下半個月里,北京二手房市場新增客戶需求新增下跌了八成。在北京中原回訪的8000個從3月15日登記的購房客戶中,明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到了75%。
難道從3月到4月,市場的剛性需求出現(xiàn)本質(zhì)變化了嗎?難道開發(fā)商推出的樓盤出現(xiàn)異動了嗎?恰恰相反,今年一季度為了穩(wěn)住房價,開發(fā)商在房展會上不愿意大舉推盤,以尋求5月黃金周的高價。
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