上個月深圳市發(fā)布的二手房指導(dǎo)價對于很多炒房客來說是最難受的一天，但對于一些像買房的人來說，或許也算是機遇，但最關(guān)心的是這次發(fā)布的二手房指導(dǎo)價政策真的能穩(wěn)住深圳樓市嗎?下面來看看下文是如何分析的吧。

深圳出臺二手房指導(dǎo)價政策真的能穩(wěn)住房價嗎

1、深圳二手房樓市直剎車，讓市場冷靜

按照規(guī)定，中介掛房不能超過參考價，違規(guī)會嚴(yán)懲，這就直接給二手樓市來了個緊急剎車，2月8日，發(fā)布新政第一天，所有中介和銀行被約談，2月9日，發(fā)布新政第二天，所有中介房產(chǎn)網(wǎng)站二手房價格暫時不能查看，因為新頒布的住房指導(dǎo)價和真實交易的二手房價相比，全市平均打了7折，絕大部分都是5-8折，個別網(wǎng)紅盤甚至直接打了3折，比方說，恒裕濱城二期給出的成交參考價為13.2萬元/平方米，而1月份的交易均價為28.73萬/平米，直接被打了5折還多。

深圳出臺二手房指導(dǎo)價政策真的能穩(wěn)住房價嗎(圖片來源：攝圖網(wǎng))

2、控制銀行的杠桿風(fēng)險

很多人都會覺得二手房指導(dǎo)價直接提高了首付比例，如果是這樣，那倒不如直接出臺政策提高首付比例豈不是更簡單直接，把首付3成改為5成，原價1000萬的房子，要付500萬首付才行，這樣效果不也是一樣的嗎?可是,如果直接5成首付,房子也漲價了,提到了1200萬,原來買家只能貸出500萬,現(xiàn)在買家變成能貸600萬,只要賣家漲價,銀行流出來的錢也會變多，而限制指導(dǎo)價，買家購買住宅的貸款最高就是指導(dǎo)價x平方米x 70%的錢,比如指導(dǎo)價700萬房子,無論賣家想賣多少,買家愿意多少,最終銀行貸最多也是490萬,銀行也就相應(yīng)只需承擔(dān)490萬的風(fēng)險，可觀,這個指導(dǎo)價相當(dāng)于提前布局遏制銀行的貪婪,無論市場價漲得多離譜,銀行準(zhǔn)賺或虧多少都可控,以預(yù)防壞賬風(fēng)險，畢竟總有鋌而走險加杠桿買房的投機者。

3、變相增加了首付、房產(chǎn)抵押成本

大家要注意這個參考價，實際上直接作用對象是中介和銀行，指導(dǎo)價只是一個指導(dǎo)，實際成交還是由買賣雙方說了算，漲跌依然是市場行為，指導(dǎo)價不做強制要求，但會影響貸款，我們要知道，不管是首套首貸，首套非首貸，或者是二套，首付成數(shù)全部變相提高，比如以半島城邦3期為例，成交價25萬，參考價11.6萬不到成交價的50%，就算按50%來計算，新政后如果要買一套總價4000萬的半3房子，銀行評估價只有2000萬，也就是說，如果是3成首付名額，只能貸1400萬，實出首付2600萬，相當(dāng)于首付6.5成;如果是5成首付名額，只能貸1000萬，實出首付3000萬，相當(dāng)于7.5成;如果是7成首付名額，能貸600萬，實出首付3400萬，相當(dāng)于8.5成，炒房客喜歡一次性付款買豪宅，然后抵押再貸款7成，相當(dāng)于3成買房子，如今抵押價按照參考價來貸款，變相增加了房產(chǎn)抵押成本，對投資客來說，相當(dāng)于一記重拳。

4、精致一二手房倒掛炒作現(xiàn)象

我們要知道，參考價針對深圳西熱東冷，一二手房倒掛導(dǎo)致炒作嚴(yán)重，具有針對性調(diào)控作用，深圳市監(jiān)管層對全市3595個小區(qū)，逐一設(shè)定了二手房交易指導(dǎo)價，這是一個絕對創(chuàng)新的監(jiān)管舉措，也是一種完全有據(jù)可循的調(diào)控，比如福田、羅湖、龍崗、鹽田更接近實際成交價,可以分散城市購房熱度,將更多人引導(dǎo)到福田、羅湖，甚至是龍崗和鹽田，而南山、安和學(xué)位房的參考價遠(yuǎn)低于實際成交價,這就明顯針對過熱網(wǎng)紅盤進(jìn)行價格調(diào)控。

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