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買房還貸的十個(gè)房貸常識(shí)

  房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了多年的發(fā)展,人們的居住環(huán)境明顯改善。下面特為您整理了十個(gè)買房還貸技巧,希望能夠給您提供一些參考!

  1、即使是等額還款,還款額度也是會(huì)變的

  即使是等額還款,還款額度也是會(huì)變的;很多人認(rèn)為合同約定了還貸利率,又為了方便選擇了等額還款,每個(gè)月還的錢應(yīng)該是一樣的。這恰恰是一個(gè)誤區(qū),事實(shí)上,每年的還款金額都可能不一樣。

  房屋貸款利率一般有兩個(gè)因素決定:基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率;

  如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整,第二年的一月,每月還款金額也會(huì)調(diào)整;

  如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整,例如由七折調(diào)整到八折,每月還款金額也會(huì)發(fā)生調(diào)整。

  2、如何選擇銀行

  如果需要提前還款,例如有的銀行約定20%以上才允許還,太苛刻了,最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行,比較一下這次七折優(yōu)惠,工商行都2月份才給客戶享受,多收了一個(gè)月高息;小銀行一般比較快,但是需要辦信用卡等等,銀行之間是有區(qū)別的,需要好好選一選。

  3、提前還款的方式和意義

  方式:

  一次性付清:非常好理解,歸還所有剩余貸款本金;

  還款額度不變,縮短期限:比較省利息;

  期限不變,額度減少,每月壓力減少,基本不省什么利息;

  提高還款額,縮短期限:最省利息,銀行一般不辦。

  4、提前還款的基本流程

  部分還款:先去銀行預(yù)約,填張申請單,約定還款時(shí)間,將錢存入,再去銀行辦理還款即可;

  全部還款,進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程,退保險(xiǎn),注銷房屋抵押等。

  5、還款方式的選擇

  有提前還款計(jì)劃的人事,建議選擇等息還款,第一個(gè)月還的最多,因?yàn)楸窘疬€的比較多,非常的節(jié)約利息,如果選擇等額還款,前兩年繳納了大多數(shù)的利息,再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。

  6、每月還款額的計(jì)算

  貸款合同中都會(huì)有這個(gè)公式:介紹一下等額還款的公式:

  每月還款額=本金×月利率×(1+月利率)還款月數(shù)次冪/[(1+月利率)還款月數(shù)次冪-1]

  月利率=年利率÷12

  有一種特殊情況,就是當(dāng)一月份的時(shí)候,如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整,一月份的還款額如何計(jì)算。由于存在跨月的情況,一部分利率是上一年度的貸款利率,一部分利率是本年度的貸款利率。

  這個(gè)時(shí)候需要首先根據(jù)剩余本金,核定一個(gè)月度還款額,按照天分別計(jì)算利息,估計(jì)這個(gè)時(shí)候12月份一定是按照31天計(jì)算了,所以,調(diào)整利息,就被銀行狠狠的宰上一刀。

  7、本月還款利息的計(jì)算

  本月還款利息的計(jì)算:

  本月利息=剩余本金×月利率

  本月歸還本金=每月還款額-本月利息;

  8、不要選擇大月提前還款

  大月有31日,提前還款的利息按照日計(jì)息,算天數(shù)的時(shí)候會(huì)多算一天;

  日利率=年利率÷360

  但是一年有365天,按天計(jì)算會(huì)多交幾天利息;

  另外有一個(gè)問題需要說一下,例如你的發(fā)放貸款日如果不是還貸日,發(fā)放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計(jì)算利息的。

  9、房貸是最優(yōu)惠的融資方式

  合理負(fù)債有利于規(guī)劃個(gè)人理財(cái),而且房貸是最便宜的融資方式,能夠房貸的時(shí)候,盡量使用房貸,讓自己的資金能夠投放到更高投資回報(bào)的領(lǐng)域,大膽投資對個(gè)人真是很重要,同時(shí)房貸也能有效的降低通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn),參與瓜分別人的存款行列中;

  10、開始還的都是利息

  有人貸款20年,每月還2000元,還了兩年,認(rèn)為已經(jīng)還了5萬元了,其實(shí)這種理解是十分錯(cuò)誤的,開始還的都是利息,沒有多少本金,基本上也就還了2萬本金吧,所以,需要清楚的認(rèn)識(shí),剛開始還的都是本金。

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